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Conseil Supérieur du Notariat
 
 
Les chiffres de l'immobilier
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Important - affichage des prix
Depuis septembre 2011, les prix affichés sur ce site correspondent désormais au prix net vendeur(*) et non plus au prix net acquéreur. Par ailleurs, les statistiques publiées au niveau de la province, des régions, des départements et des arrondissements administratifs correspondent à des prix médians et non plus des prix moyens.
(*) le prix net vendeur n'inclut pas le montant des meubles et la commission d'agence.
 
 

La base Perval

 
Perval - Les références immobilières du notariat
 
Unique en France, forte de plus de 9 millions de références, la Base des références immobilières du notariat, gérée par la S.A. PERVAL, a été créée en 1990 afin de permettre la pratique de l'évaluation de biens immobiliers par comparaison, seule méthode reconnue par les tribunaux.
Elle recense, grâce au volontariat des notaires, les ventes de biens immobiliers de tous types (immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d'activité, biens agricoles et viticoles, garages) et indique le prix réel des transactions.
Ces données permettent depuis plus de 15 ans aux Notaires de France de produire les statistiques de prix ainsi que leurs évolutions.
Les 1ers indices de prix de l'immobilier ont été calculés en partenariat avec l'INSEE dès 1996.
 

Méthode de calcul des prix

 

Champ couvert par les statistiques

 
Le champ d'observation recouvre les appartements neufs et anciens, les maisons anciennes ainsi que les terrains à bâtir ce qui représente plus de 85% des ventes de biens immobiliers.
Les tendances pour les maisons neuves ne peuvent être étudiées car ce marché n'est pas traité par les notaires en tant que tel : il est en effet constitué pour sa grande majorité de contrats de construction. Par voie de conséquence, seules les maisons vendues dans les 5 ans de leur achèvement sont enregistrées dans la base PERVAL.

Les transactions prises en compte dans le calcul des statistiques concernent des biens :
  • Libres d'occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur),
  • Acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré,
  • Destinés à un usage strict d'habitation.

Les ventes en viager, les transactions de biens atypiques, tels que les chambres de bonne, les lofts, les ateliers, les grandes demeures ou les châteaux ainsi que les acquisitions faites par des professionnels de l'immobilier sont exclues.
 
 

Les niveaux géographiques disponibles

 
 
Pour un type de bien donné, plusieurs niveaux géographiques peuvent être observés : région, département, arrondissement, ville, quartier, voisinage d'une adresse.
La donnée statistique n'est calculée que si le nombre de mutations enregistrées dans la base PERVAL pour la période étudiée est supérieur ou égal à 20.

Les marchés de toutes les régions et départements de province sont observés ainsi que dans les DOM.

En appartements anciens et maisons anciennes, ce sont plus de 600 villes qui sont disponibles avec un détail par quartier pour environ 80 d'entre elles.

Les cartes infra-communales correspondent au découpage IRIS. Les IRIS sont des regroupements d’îlots et ont été définis au moment du recensement de la population de mars 1999 par l’INSEE. Seuls les IRIS d’habitat ont été sélectionnés, ils comprennent entre 1 800 et 5 000 habitants et sont homogènes quant au type d'habitat.
 
 

Mode de calcul

 
Les statistiques sont calculées sur une période de 12 mois glissants.

Les prix observés s'entendent hors droits de mutation mais TVA incluse pour le secteur neuf. Ils correspondent au prix net vendeur (n'incluant pas le montant des meubles et la commission d'agence). Attention : de janvier 2010 à août 2011, seuls les prix acquéreurs (incluant le montant des meubles et la commission d'agence) étaient présentés sur ce site.

Les statistiques publiées au niveau de la province, des régions, des départements et des arrondissements administratifs correspondent à :
  • Un prix médian au m² en appartements.
  • Un prix médian de vente en maisons et en terrains.

La médiane est la valeur centrale qui partage l'ensemble des prix observés en deux groupes de même effectif : 50% au-dessous et 50% en dessous.

Au niveau des villes, des quartiers et autour d'une adresse, une fourchette de prix est affichée :
  • Le prix minimum correspond au 1er quartile du prix du m² en appartements et au 1er quartile du prix de vente en maisons et en terrains. Le 1er quartile est le premier niveau de prix obtenu après élimination du quart des ventes correspondant aux prix les plus bas.
  • Le prix maximum correspond au 3ème quartile du prix. Le 3ème quartile du prix est le dernier niveau de prix obtenu après élimination du quart des ventes correspondant aux prix les plus hauts.
 
 

Mises à jour

 
Les statistiques sont mises à jour chaque mois.
Compte tenu du délai d'alimentation des bases immobilières, les statistiques paraissent avec un décalage de 3 mois. Exemple : en juillet 2010, les statistiques disponibles sont calculées à partir des transactions ayant été réalisées entre le 1er avril 2009 et le 31 mars 2010.

Méthode de calcul des indices

 

Les indices de prix

 
Le calcul d'un prix moyen donne une photo instantanée du niveau des prix sur un marché à une période donnée. C'est un indicateur de la dépense des acquéreurs, laquelle est étroitement liée à la taille, aux qualités intrinsèques ou à l'environnement des logements vendus pendant la période. Ainsi, le prix moyen augmente, à priori, si ces critères sont plus favorables une année par rapport à une autre ; à caractéristiques identiques, le prix n'aurait peut-être pas varié, ou de façon différente.

Afin de remédier à ce problème, les notaires ont mis en place, en partenariat avec l'INSEE, un outil de suivi de l'évolution du marché : l'indice de prix. Il existe à Paris depuis 1992 et en province depuis 1996.

Il porte uniquement sur les maisons anciennes et les appartements anciens au sens fiscal, c'est-à-dire de plus de 5 ans ou ayant subi une deuxième mutation dans les 5 ans de leur achèvement.
 
 
 

Mode de calcul

 
 
L'indice mesure l'évolution d'un parc de référence vendu entre 1998 et 2001. La méthodologie repose sur des modèles économétriques dits hédoniques, expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques. À l'aide de ces modèles, on estime la valeur de chacun des biens de ce parc de référence (dont les caractéristiques sont fixes) aux prix de la période courante. L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le 4ème trimestre 2000.

Les transactions retenues dans le calcul des indices sont relatives aux biens suivants :
  • libres d'occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur) ;
  • acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré ;
  • destinés à un usage strict d'habitation.

Afin d'éviter les transactions atypiques, on exclut les biens non standards tels que les chambres, lofts, ateliers ou châteaux et les acquisitions effectuées par des professionnels de l'immobilier.
Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d'agence.
 
 

Périodicité

 
L'indice est calculé chaque trimestre mais il est annuel glissant, c'est-à-dire qu'il repose sur les mutations d'une période de quatre trimestres. Compte tenu des délais d'alimentation de la base, ce sont deux indices qui sont calculés chaque trimestre : un indice provisoire et un indice définitif.

Exemple : début juillet 2007, seront disponibles :
  • d'une part, l'indice définitif de l'année 2006, établi à partir des transactions ayant eu lieu en 2006,
  • d'autre part, l'indice provisoire du premier trimestre 2007, établi à partir des transactions des 3 derniers trimestres de 2006 et du premier trimestre 2007.
 
 

Les niveaux géographiques

 
Les indices de prix sont déclinés par secteurs géographiques : province, régions, départements...
Plusieurs séries d'indices ont déjà reçu un label officiel "Notaires de France - INSEE".

Voici les séries labellisées en appartements anciens :
  • indice province,
  • indice régional Rhône-Alpes,
  • indice régional PACA,
  • indice agglomérations de plus de 10 000 habitants,
  • indice villes centres des agglomérations de plus de 10 000 habitants,
  • indice banlieue des agglomérations de plus de 10 000 habitants,
  • indice agglomérations de Lyon,
  • indice agglomérations de Marseille.

Pour les maisons anciennes :
  • indice province,
  • indice régional Rhône-Alpes,
  • indice régional PACA.

La méthodologie des indices est décrite de manière détaillée dans "Les indices de prix des logements anciens version 2 des modèles hédoniques", INSEE Méthodes n°111, paru en décembre 2005.
 
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